[摘要] 上周,一线四大城市房地产成交面积140万平米,环比上涨11%,我们跟踪的部分二线城市房地产成交351万平米,环比上升8%。
核心观点:
整体成交情况:整体成交环比显著回升
上周,一线四大城市房地产成交面积140万平米,环比上涨11%,我们跟踪的部分二线城市房地产成交351万平米,环比上升8%。
上周,整体成交环比继续上涨,分城市看,一线城市中除北京环比微降外,上海、广州和深圳环比均上涨,其中广州涨幅高,环比上涨21%;二线城市整体环比上涨明显,但样本城市互有涨跌。
分区域看,三大重点区域成交环比均呈现不同程度上涨,其中环渤海增幅大,环比上升22%,主要是青岛、石家庄大幅上涨拉动所致;而长三角、珠三角地区环比也均实现一定幅度增长
整体库存情况:推盘放缓,去化继续下滑
上周,开发商推盘的节奏有所放缓,推盘量环比下滑明显,推盘放缓而成交环比回升使得15城市库存指数高位小幅缓解,12大城市去化速度继续放缓,但在后半周出现小幅回升。
上周的政策环境迎来重大利好,货币流动性再次释放:央行8月25日晚决定,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25 个百分点,同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,在整体经济环境依旧弱势运行的背景下,央行此次实施“双降”符合市场预期。对房地产市场而言,我们之前已经指出杠杆和实际房价(利率、名义房价)是支撑实际需求的关键,而在当前房价上涨的背景下,利率的下降对于引导实际需求加快入市将会起到积极提振作用,尤其是本次政策出台时点在“金九银十”来临之际,将会助力成交市场在传统旺季持续复苏。此外,执行10年之久的限外政策在上周迎来松绑,住建部、商务部等六部委联合发布新政,针对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房部分政策进行宽松调整,允许境外个人购买符合实际需要的商品房。我们认为限外松绑对于稳定行业需求有一定的积极作用,但考虑到目前境外购房需求占比较低叠加人民币贬值预期的负面效应,预计对于需求的提振作用有限,我们认为货币流动性的释放依旧是提振需求、促进小周期基本面持续改善的关键。我们依旧推荐行业集中度带来的投资机会以及部分国企改革个股。
本周组合
上周广发地产组合包括万科、保利地产、鲁商置业、京投银泰和嘉宝集团。本周广发地产组合保持不变。
风险提示
基本面回复速度低于预期,受房价影响政策面预期转变。
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